Zakladatelům Senlife se podařilo objevit fungující business model, v rámci kterého dokážou velmi efektivně rekonstruovat zchátralé kulturní památky a v jejich prostorách vytvářet inovativní domovy pro seniory. Jsou přitom otevřeni spolupráci s municipalitami i menšími soukromými investory, kteří mají chuť podpořit smysluplný projekt. CzechInvest pomáhá s výběrem vhodných lokalit a způsobů financování.
Prvním zrealizovaným projektem, který otevřel své brány v srpnu 2021, je domov pro seniory v Mělníku. Ten vznikl rekonstrukcí barokního areálu bývalého augustiniánského kláštera o rozloze 12 tisíc metrů čtverečních. Komplex byl za socialismu znárodněn a útočiště zde našel internát. Po revoluci se klášter vrátil zpět místnímu rodu Lobkowiczů, od té doby byl nevyužitý a 20 let postupně chátral.
Dvojici kamarádů a profesních kolegů Tomáši Eckschlagerovi a Lukáši Drástovi, kteří za projektem Senlife stojí, se podařilo kulturní památku zrekonstruovat za neuvěřitelných 10 měsíců. Vytvořili zde inovativní domov pro seniory založený na vizi, že pro spokojenost klientů je klíčové právě prostředí, které je obklopuje. V mělnickém domově je proto každý pokoj zcela jedinečný. Senioři si do nich mohou umístit vlastní knihovnu, gauč nebo obrázky. Také zde nefungují žádné návštěvní hodiny a rodinní příslušníci mohou své blízké navštívit kdykoli. „Pracujeme s moderní přístupy k pečovatelství a používáme chytré IT technologie, které usnadňují běžný provoz zařízení klientům i personálu. Ve srovnání s jinými domovy pro seniory mohou naši pracovníci věnovat až o 20 % více času přímé péči, “ říká Lukáš Drásta, provozní ředitel Senlife.
Tím se tento domov seniorů liší od klasických a často sterilních zařízení nemocničního typu, kde jsou pokoje jednotné, fádní a odosobněné. Snahou Senlife je vytvářet pro seniory prostředí, které je povzbudivé a motivující. To jim umožňují právě kulisy kulturních památek, které disponují unikátním geniem loci.
Zrevitalizovaný klášter v Mělníku získal ocenění Best of Realty 2021 a letos v dubnu přibylo také druhé místo v celostátní soutěži Památka roku. Porota ocenila nejen odvahu realizátorů, ale také architektonické řešení rekonstrukce, která byla provedena velmi citlivě, přesto s důrazem na funkčnost a dosažení nejvyšších standardů typických pro moderní stavby.
Aktuálně disponuje mělnický domov kapacitou 130 lůžek. Na rekonstrukci centrální budovy, ve které jsou umístěny jedno a dvojlůžkové pokoje, navázala obnova sousední budovy bývalého barokního pivovaru. Vzniklo zde 25 komfortních apartmánů s pečovatelskou službou pro jednotlivce nebo páry.
Financování rekonstrukce brownfieldů a provozní byznys model
Rekonstrukce kláštera v Mělníku vyšla na sto milionů korun. Banka poskytla úvěr do výše sedmdesáti procent nákladů a zbytek financoval Senlife z vlastních zdrojů, bez využití dotačních programů. Pro další připravované projekty však již vlastní prostředky nestačí, a proto Senlife hledá nové a inovativní modely financování. Jsou otevřeni vstupu silného partnera, který by umožnil vytvořit více podobných rezidencí. Zapojit se však mohou i menší investoři, kteří mají zájem vložit své finance do něčeho smysluplného. Jedna z možností je nákup firemních dluhopisů, v nichž investor získá pravidelný výnos 5,5 % p.a., současně se může kdykoliv rozhodnout, zda bude dál pokračovat nebo dluhopis odprodá. Druhá varianta pro investory je ve formě minifondu, kde je základní vklad milion korun a výnos 6,5 % p.a.
Senlife se nebojí ani spolupráce s municipalitami a aktivně ji vyhledává. „Domovy pro seniory patří mezi typové projekty, které jsou vhodné pro realizaci různých forem PPP projektů. Snažíme se v této oblasti realizovat mezi obcemi osvětu a také projektu Senlife pomáháme při komunikaci se zástupci veřejné správy a konzultujeme možnosti financování jejich dalších projektů,“ říká David Petr, ředitel odboru podnikatelské lokalizace agentury CzechInvest.
Není tajemství, že česká populace stárne, a proto se mnoho obcí již dnes potýká s chybějící kapacitou v seniorských domovech a domech s pečovatelskou službou. Demografická křivka přitom ukazuje, že lidí, kteří budou potřebovat ve stáří pomoc, bude nadále přibývat. Proto se seniorské bydlení stává podnikatelsky velmi zajímavým odvětvím.
V případě mělnického domova se cena pohybuje od 800 do 1200 korun za den pobytu v komfortně zařízeném pokoji s komplexní 24hodinovou péčí včetně fyzioterapie. Klient tedy měsíčně zaplatí mezi 24 až 36 tisíc korun v závislosti na typu a velikosti pokoje.
„Domovů seniorů je akutní nedostatek, dnes v Česku chybí asi dvacet tisíc lůžek. Za deset let jich bude chybět padesát tisíc, takže v republice musí vyrůst 500 domovů pro seniory, každý o stovce klientů“ vysvětluje Tomáš Eckschlager, který má v Senlife na starosti především architektonickou přípravu a vlastní výstavbu domovů.
Soukromý domov neznamená domov jen pro bohaté. Klienti Senlife se nijak neliší od seniorů, kteří jsou ve státních zařízeních. Soukromý sektor tvoří velkou část kapacity domovů a nahrazuje místa, která stát nezvládá zajistit. Zařízení provozovaná státem (v Krajské síti sociálních služeb) účtují dle Zákona o sociálních službách klientům maximální úhradu až do výše 85 procent starobního důchodu, dále příspěvek na péči a dotaci z KSSS. V domovech Senlife, je to stejné, ale pouze bez zmíněné dotace ve výši přibližně 13–14 tisíc korun za měsíc. Tuto částku tedy senior, nebo rodina doplácí. Pokud by se financování sociálních služeb sjednotilo a možnost čerpat dotace by měly všechny domovy, které splňují zákonné požadavky a předpisy, měli by všichni senioři možnost umístit se v zařízení bez nutnosti doplácet.
Další připravované projekty
Senlife již připravuje další domovy pro seniory, které mají být zrealizovány v letech 2023 a 2024 a to opět formou regenerace brownfieldů. Jedná se o zámek Tmaň na Berounsku, prvorepublikové lázně v Dobré Vodě anebo zámek Chodová Planá u Mariánských lázní. Ve všech případech se jedná o historické objekty, které jsou památkově chráněné, zchátralé a nevyužité, stejně jako tomu bylo v případě Mělníka. Obce jsou proto rády, že je někdo opraví a zároveň pomůže se zajištěním tolik potřebných kapacit pro seniory.
Tam, kde jiní investoři vidí nevýhody a komplikace, hledá Senlife naopak příležitosti. Proto pro své projekty cíleně vybírá brownfieldy, které jsou kulturními památkami. Památková ochrana paradoxně snižuje kupní cenu nemovitostí, protože jiní investoři se obávají náročného vyjednávání s památkáři, které může projekt výrazně prodražit i prodloužit.
Ambiciózním záměrem Senlife je mít během deseti let v portfoliu deset inovativních domovů pro seniory. S vyhledáváním vhodných lokalit pomáhá i agentura CzechInvest „Díky naší znalosti území a Národní databázi brownfieldů, kterou spravujeme, jsme schopni vytvořit nabídku brownfieldů podle parametrů projektu. Projekty jako je Senlife ukazují, že zchátralé objekty představují potenciál, který při správném uchopení může být velmi efektivně využitý,“ dodává David Petr z CzechInvestu.