Agentura pro podporu podnikání a investic

Centrála CzechInvestu
+420 727 850 330

Územní plán

Územní plán

Územní plán s dostatečnou rezidenční výstavbou

Územní plán (ÚP) je územně plánovací dokumentace, která si klade za cíl racionalizaci prostorového a funkčního uspořádání území v krajině a jejího využití.

Pořídit územní plán nebo jeho změnu není jednoduché, rychlé a levné ani v malé obci. Územní plánování musí řešit řadu požadavků týkajících se vhodného uspořádání, rozvoje ekonomiky, ochrany životního prostředí, vyváženosti území a kvality života v obci v širokém slova smyslu. Územní plán je koncepcí dlouhodobého rozvoje obce. Pro obec, která se rozhodne územní plán pořídit, ho vyhotovuje autorizovaný projektant.

Proč je vhodné mít dostatek ploch pro bydlení?

Vyváženost různých funkcí v rámci územního plánu má mimo jiné pozitivní vliv na rozvoj podnikatelského a investičního prostředí. Mezi faktory, které spolurozhodují o umístění investice, patří i možnost rezidenční výstavby, bytová výstavba od startovacích bytů pro mladé rodiny a jednotlivce přes byty vyššího standardu pro management nebo specializované pozice až po domy s pečovatelskou službou či domovy pro seniory. Neméně významný je územní plán pro rozvoj sportovního kulturního vyžití (dostatek zeleně, sportovních a rekreačních ploch, kulturních zařízení apod.).

Dostatek rozvojových ploch pro bydlení je pozitivním signálem i pro podnikatele a investory. V rámci úvah o nové výstavbě je vhodné využit objekty určené k rekonstrukci a brownfieldy před záborem nové zemědělské půdy.

Jak může obec aktivně ovlivnit bytovou výstavbu?

  • Prodejem pozemků v rozvojové lokalitě nebo jejich přípravou pro výstavbu
  • Výstavbou (či spolupodílením se na výstavbě) obecních bytů/domů
  • Vyčleněním části bytového fondu:
    • jako startovací byty pro mladé zaměstnance / rodiny,
    • pro kvalifikované zaměstnance a profese vyhledávané podnikateli, investory.
  • Účinnou spoluprací s developerem pří přípravě projektu a jeho realizaci (i formou PPP projektů
  • Spoluprací na infrastruktuře k pozemku (komunikace, sítě) v rámci jejich přípravy

Realizací výše uvedených opatření může dojít k snížení ceny pozemků/bytů na únosnou mez a občané mohou být motivováni stěhovat se za pracovními příležitostmi. Pokud se zároveň podaří je motivovat tak, aby se registrovali k trvalému pobytu, obci se zvýší příspěvek v rámci rozpočtového určení daní a úhrady místních poplatků.

Pozitivní motivace může být formou níže uvedených příkladů:

Město Sobotka založilo pro zlepšování úrovně bydlení a životního prostředí ve městě Fond rozvoje bydlení (dále FRB), který slouží k poskytování úvěrů na rekonstrukci a modernizaci obytných budov v územním obvodu města.
Odkaz najdete zde.

Město Rychnov nad Kněžnou uděluje pro osoby s trvalým bydlištěm rezidenční parkovací kartu pro první motorové vozidlo zdarma.
Odkaz najdete zde.
 

Nejběžnějším typem, jak s minimem vložených investic vytvořit kvalitní bytové zázemí, je smlouva o smlouvě budoucí s developerem. Tento přístup zvolili v malé obci Nechanice, která je ale zajímavou spádovou oblastí pro blízký Hradec Králové. Developer se zaváže na obecních pozemcích vybudovat veškerou technickou infrastrukturu v daném termínu a následně jsou mu obcí tyto zhodnocené parcely odprodány za předem sjednanou částku. Na těchto parcelách následně vznikne několik desítek bungalovů a dva bytové domy, které se prodají za tržní částku. Obec tak elegantně vyřešila poptávku po bydlení a zároveň se chránila před spekulacemi, ke kterým by u běžného prodeje obecních pozemků mohlo dojít.

Územní rozhodnutí a stavební povolení

U větších projektů (např. developerská výstavba bytů či domů) je nutné územní rozhodnutí a stavební povolení, příp. společné povolení stavebního úřadu pro umístění a realizaci stavby. Takové řízení může trvat mnoho měsíců a stavební úřad v něm posuzuje vedle stavebně-technických parametrů například i takové faktory, jako je dostatečná dopravní a technická infrastruktura či krajinný ráz.

Obce přitom mohou požadovat výstavbu či modernizaci občanské vybavenosti a tyto požadavky by měly v rámci stavebního řízení důsledně prosazovat a hájit. A protože pro investora je mnohdy klíčovým faktorem čas, nabízí se jako řešení nastavit mechanismus plánovacích smluv a smluv o spolupráci s investory (někdy také vedeno jako smlouvy o rozvoji území). Ve smlouvě si strany stanoví podmínky, za jakých bude obec projekt považovat za souladný s obecním zájmem a investor se obvykle zaváže přispět na vybudování či opravu veřejné infrastruktury (např. školky, parkoviště apod.).

Změna územního plánu

Obec je povinna uvést územní plán do souladu s politikou územního rozvoje a zásadami územního rozvoje. Obec tak má učinit bez zbytečného odkladu, tedy co nejdříve, nejpozději však v rámci první pořizované změny územního plánu. Není přípustné, aby obec pořizovala změnu územního plánu, kterou bude řešit jen místní zájmy a pomine rozpor s nadřazenou územně plánovací dokumentací

Uvádíme příklady, kdy obce úspěšně vyřešily dlouhodobý problém, jaký může představovat rozlehlý areál, který pozbyl svého významu. Veškerým investičním aktivitám ovšem předcházely nutné změny v ÚP, které umožnily městům naložit s areálem/objektem, jak zamýšlelo.

  • Ve východočeském Náchodě na přelomu století zkrachoval významný zaměstnavatel, textilní podnik Tepna. V důsledku toho zůstal v centru města tříhektarový areál, který postupem času pustnul a chátral. Městu se podařilo nakonec od soukromého vlastníka objekty odkoupit a plochy původně vedené jako výrobní a skladovací změnit na smíšené obytné. Zastupitelé odolali jednoduchému řešení, které známe z mnoha českých měst – stavby zbořit a plochu prodat nadnárodnímu řetězci, který na něm vybuduje montovanou prodejnu a parkoviště. Město naopak vyhlásilo mezinárodní architektonickou soutěž, která navrhne možná řešení. Snahou je vybudovat novou městskou čtvrť Nová Tepna s byty, obchody, školkou, ale i inovační infrastrukturou (inkubátor či inovační centrum).
  • V moravskoslezské Čeladné již mohou bilancovat, jaký přínos městu přinesl nákup vojenského skladu v centru. V roce 1999 si město vzalo tehdy astronomický úvěr 130 milionů korun na jeho rekonstrukci. Byť se obec zadlužila na dalších dvacet let, mělo to pro její rozvoj pozitivní dopad. Výstavbou nových bytů a obchodních ploch se město jako celek zatraktivnilo a dalšími investicemi do podpůrné infrastruktury se stalo velice atraktivní pro investory.

Aby byl územní plán městu a obci přínosem a ne přítěží, je nutné počítat s jeho aktualizací. Není nutné hovořit o pravidelné aktualizaci například každých deset let, pokud rozvoj obce není překotný a stávající plán reflektuje skutečnost a dostatečný časový výhled. Je nutné mít ovšem na paměti, že do roku 2022 musí obce aktualizovat své ÚP v případě, že tyto plány byly přijaty před rokem 2006. V opačném případě totiž takové plány pozbydou platnosti a obce se nebudou moci rozšiřovat nad rámec již zastavěných území.

O změnu územního plánu může požádat jak fyzická, tak právnická osoba, která má vlastnická nebo obdobná práva k pozemku nebo stavbě na území obce.


Využití 3D technologií v rámci územního plánování

S modely budov i celých městských tříd doposud pracovali zejména architekti. Těm taková práce umožňuje využívat například nástroje pro měření délek, výšek nebo ploch objektů. V programech mohou mimo jiné provádět dynamické analýzy viditelnosti, oslunění a zastínění. Ověřit si v nich mohou například i to, jaké stíny vrhají budovy v libovolný den a hodinu v roce.

V budoucnu se počítá s větším využitím vizualizací pomocí 3D technologií už v rámci procesu územního plánování. Tyto technologie nabízejí snadnější orientaci, ale i lepší představu o tom, jak nová výstavba ovlivní stávající podobu místa.
Jako první v Česku už novinku zkoušejí například v jihočeských Rakovicích.

Zajímavé odkazy:

  • Územní plán z pohledu vlastníka nemovité věci, jeho možnosti obrany a věcný záměr stavebního zákona najdete zde.
  • Popis kvalifikace úředníka pro územní plánování najdete zde.
  • Principy a pravidla územního plánování dle Ministerstva pro místní rozvoj najdete zde.
  • Právní aspekty vztahu investor a územní plánování najdete zde.
  • Příklad pořízení územního plánu města Dobruška včetně rad a doporučení najdete zde.
 
K ukládání nastavení a správnému fungování využíváme soubory cookies. Používáním webu s jejich používáním souhlasíte. Více info o cookies
}