Agentura pro podporu podnikání a investic

Centrála CzechInvestu
+420 727 850 330

Strategické plánování rozvoje ve vazbě na její kulturní dědictví

Strategické plánování rozvoje ve vazbě na její kulturní dědictví

Rozumíme pojmu kulturní dědictví?
Dokážeme ve své obci vytipovat objekty, které ho charakterizují?
Využíváme tuto znalost při strategickém plánování rozvoje obce, abychom zachovali odkaz i pro budoucí generace? 
Jak spolu souvisí územní plán, regulační plán a studie proveditelnosti? 

Co je kulturní dědictví

Jednoduchý pojem kulturní dědictví v sobě skrývá mnoho vrstev a dílčích pojmů, které nám ho pomáhají charakterizovat. Je z velké části nemateriální (například slovesná kultura, jazyk, myšlenky, tradice), ale nás v tomto materiálu bude zajímat materiální část. Ta se projevuje v hmotných výtvorech člověka, jako jsou historické objekty, architektura, sochařství, malířství a grafika či užité umění (např. keramika či sklářství).

Je naší povinností snažit se co nejvíce z tohoto dědictví uchovat a předat je ve stavu, který umožní jeho další rozvoj, budoucím generacím našich dětí. Zachovat, to znamená se o něj starat, pečovat a rozvíjet jej.

Ne vždy si uvědomujeme, že veliká část tohoto dědictví je součástí naší obce. To, co důvěrně známe, nám připadá samozřejmé.   

 

Zajímá Vás více informací o kulturním dědictví? Čtěte zde, případně zde.

Urbanistická struktura a architektura obce

Česko je z pohledu historika, urbanisty a architekta velmi bohatá země. Jsou zde, podobně jako v okolní Evropě, velmi dobře uchované urbanistické struktury a architektonické objekty. Ty spolu s krajinou utvářejí svébytný charakter území. Je to dáno tím, že v naší oblasti Evropy je tradicí stavět důkladně a nadčasově. I dnes stavíme domy, které nejsou jen pro jednu generaci.

Naše krajina je utvářena směsí novostaveb a historických objektů. Jsou to právě ony staré a historické budovy, které jí dávají atmosféru a genia loci, který je charakteristický jen pro naši oblast.

Hodnota historické architektury není dána cenou budovy vyjádřené penězi. Daleko vyšší je hodnota kulturní, výtvarná a společenská. Ta je dána jejím harmonickým sepětím s krajinou a lidmi. Je to hodnota takzvaných kořenů člověka. To je pocit sepjetí obyvatel s místem, kde se narodili, s místem, kde žijí, a s místem, ve kterém se cítí doma.

Tato hodnota je unikátní a je velmi vhodné a výhodné ji ctít a rozvíjet.
 

Více informací najdete v zásadách pro zachování kulturních hodnot a vytváření kulturního prostředí nebo v metodice identifikace a klasifikace území s urbanistickými hodnotami.

Prostředky a nástroje k udržení návaznosti na historické hodnoty 

Abychom zachovali maximální možnou hodnotu místa, jeho architektury a specifického prostředí, je potřeba si uvědomit, v čem tato hodnota spočívá, co jsou její atributy v daném místě a jaké máme možnosti k jejímu uchování.

Existují postupy a nástroje, jak to provést.

1. Analýza specifických hodnot urbanismu a architektury mé obce

Je to první krok, ale zásadní. I když vědomí historické souvislosti a povědomí o vývoji vlastní obce má každý představitel samosprávy, je potřeba tyto znalosti utřídit, vyhodnotit a dát jim správnou prioritu pro další rozhodovací a manažerské procesy. Pro tuto činnost jsou vypracované postupy a existují odborníci i organizace, kteří ji provedou v rámci své činnosti. Národní památkový ústav je tvůrcem certifikované metodiky pro identifikaci a certifikaci území s urbanistickými hodnotami. Podle této metodiky zpracovaná analýza je základním podkladem pro zařazení území a architektury obce do společenské ochrany historické hodnoty území a architektury.
 

Více informací najdete v Metodice identifikace a klasifikace území s urbanistickými hodnotami nebo v Metodice klasifikace staveb podle památkové hodnoty.

2. Historická hodnota architektury obce a územní plán

Každý sídelní celek na území státu má platný územní plán.

Pokud máme zpracovanou analýzu historických hodnot a jejím výsledkem jsou nová fakta, je vhodné iniciovat jejich vložení do platného územního plánu formou změny. Je to vhodné v případech, kdy ze studie vyplyne potřeba ochrany území nebo jednotlivých dílčích celků, areálů, lokalit, ale i budov, která není vložena do stávajícího plánu. Smyslem a účelem je vytvořit vhodné legislativní podmínky pro uchování historické hodnoty vytipované a potvrzené ve studii hodnot. Pokud jsou tato fakta definovaná analýzou hodnot dostatečně ošetřena již ve stávajícím územním plánu, lze přistoupit rovnou ke studii proveditelnosti námi vytipovaného nebo ze studie vyplývajícího prostoru, souboru budov nebo celku.

3. Studie proveditelnosti (jako nástroj rozvoje a navýšení hodnoty obce)

Studie proveditelnosti (feasibility study) je další krok. Jejím smyslem je nalézt způsob, jak lze vytipované části lokality, areál, ale i jednotlivé budovy zachovat, revitalizovat a uvést do podoby odpovídající současným potřebám obce. Řešení tohoto problému vyžaduje multidisciplinární znalosti a schopnost celostního pohledu a modelování vhodného řešení. Vhodnými tvůrci studií proveditelnosti jsou proto osoby a organizace zabývající se projektovým managementem nebo urbanisté a architekti se schopností celostního (integrálního) řešení problémů.

Stručný výčet obsahu studie proveditelnosti ukazuje rozsah řešeného problému:

A) Výchozí stav, zdůvodnění realizace projektu a analýza jeho potřebnosti Základní soupis, rozsah a analýza potřebnosti řešené revitalizace
Definování cílového stavu s rozborem variant
B) Návrh variantního řešení projektu Návrh nových funkcí území a objektů ve variantách
Stávající a cílový stav v písemné i grafické podobě
Napadlé doplňující projekty a investice v souvislosti s realizací
 
C) Vstupní a výstupní ekonomické hodnoty pro realizaci projektu Stanovení objemových ukazatelů jednotlivých stavebních objektů řešeného celku
Propočet celkových nákladů a popis možných rizik, tj. dodatečných nákladů na dokončení
Propočet a rozvaha očekávaných provozních nákladů
Odhad a rozbor návratnosti prostředků
D) Postup a vytvoření podmínek pro realizaci projektu
 
Rozbor a stanovení variant ekonomické udržitelnosti projektu
Doporučená varianta a důvod pro její doporučení
Návrh postupných kroků akce
Možný časový harmonogram
E) Grantové možnosti financování Rozbor a doporučení způsobu financování v daném období akce
F) Kombinace finančních zdrojů Analýza a návrh alternativních zdrojů a možností
G) Úvodní kontakty na zdroje  
H) Závěr  

Ze zpracované studie by mělo být jasné, co se bude revitalizovat, v jakém rozsahu a do jaké podoby, co bude výsledkem, kolik to bude stát, jaký to bude mít přínos pro obec a jaké jsou reálné možnosti financování. Studie proveditelnosti je zásadní dokument pro strategické plánování nejen budoucí podoby obce, ale i jejího života a polohy v kulturním a hospodářském životě oblasti.

Výsledky a řešení obsažené ve studii proveditelnosti je nezbytné projednat představenstvem obce a velmi vhodné je s nimi seznámit i občany.
 
Pozor! Nezaměňovat s dokumentem zvaným rovněž studie proveditelnosti a povinným jako příloha žádosti o podporu ze strukturálních fondů EU prostřednictvím jednotlivých operačních programů.

TIP: Na obrázku uvedená studie je prvotní modelací možností revitalizace a rozvoje lokality, která má za účel odhalit potenciál obce a navrhnout jeho zhodnocení. Teprve po obecném přijetí závěrů v ní obsažených lze navázat žádostí o podporu ze strukturálních fondů.

Zde najdete příklad studie proveditelnosti zpracované pro město Jilemnice.

Existují i jiné varianty zpracování, o kterých se lze dočíst například v článku Moderní obec – studie proveditelnosti.

Pro zakotvení výsledků studie proveditelnosti do formy legislativní je zapotřebí její výsledek zapracovat do dokumentace nazývané regulační plán.

 

4. Regulační plán, jeho funkce, výhody a úskalí

Regulační plán je urbanistický nástroj, který v řešené ploše stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb, pro ochranu hodnot a charakteru území a pro vytváření příznivého životního prostředí a vymezí veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšná opatření.


Regulační plán zpracovává obvykle stejná osoba nebo organizace, která zpracovává územní plán, ale není to podmínkou. Po schválení v procesu, který je stejný jako u územního plánu, je regulační plán závazný a nelze ho obejít. Na rozdíl od územního plánu, který je obecný pro celý sídelní celek, řeší regulační plán detailní parametry vymezeného území.

I při prodeji areálu nebo objektu musí nový majitel dodržet stanovené parametry revitalizace (např. funkce, velikost a vazbu na okolí). Tím se výsledky studie proveditelnosti legislativně zafixují a po dobu platnosti regulačního plánu musí být respektovány všemi orgány, které schvalují stavební činnost v území vymezeném regulačním plánem. Doba platnosti regulačního plánu (obvykle 10 let) by měla být dostatečná pro provedení revitalizace i nezbytných napadlých úprav v území.

Nevýhodou regulačního plánu je to, že proces jeho tvorby a schválení trvá asi dva roky. Ale nakonec je zde dokument, který fixuje zamýšlený záměr na úrovni platného zákona.

Odkazy a podrobnější výklad najdete zde.

Proč tak složitý plánovací proces?

Je potřeba si uvědomit, že vše, co jsme až do této fáze naplánovali a schválili, je určeno nejen pro obyvatele obce, ale i pro budoucí obyvatele, návštěvníky a také turisty.

1. Synergický efekt

Výsledkem tohoto pojetí musí být synergický efekt, kdy je jedno opatření, rekonstrukce, nově vytvořené prostředí či aktivita svázáno s další navrženou částí a tím se navzájem podporují.

Synergický efekt lze dosáhnout pouze komplexním manažerským přístupem a realizací celého procesu zamýšlené revitalizace.
Typický příklad synergického efektu je: obnovím zámecký areál – vytvořím prostředí umožňující pořádání festivalů – práce pro místní obyvatele – prodej místních výrobků v rámci festivalu – společenská činnost podporující pospolitost obyvatel i příchozích – marketingová příležitost pro propagaci obce – zvýšená konzumace potravin jídel a pití – ubytování hostů i návštěvníků – placené parkování na pozemcích – atd.
 

2. Zvýšení hodnoty majetku obce

Z příkladu lze vidět, že dobře manažersky vedená strategie rozvoje obce, která je založena na návaznosti na její kulturní dědictví, může po realizaci revitalizace vytipovaných objektů, lokalit, částí a území nejen zvýšit hodnotu nemovitého majetku obce, ale i změnit a zatraktivnit život obyvatel i návštěvníků.

V neposlední řadě by měla generovat nové pracovní příležitosti, zejména ve službách, a tím navýšit celkovou úroveň společenské hodnoty a atraktivnosti místa.

A nakonec je důležité i celkové navýšení kultury prostředí obce. To lze obtížně převést do řeči čísel, ale pro život obyvatel jde o výraznou kulturní hodnotu.

 

Jak celou věc realizovat?

Pro realizaci je zásadní stanovení reálného časového harmonogramu, rozbor ekonomického očekávání, cíle, jeho udržitelnosti a nalezení zdroje financí.
 
 

1. Časový harmonogram

Je potřeba si uvědomit, že výše popsanou činností plánujeme rozvoj obce v dlouhodobém horizontu. Důkladné a promyšlené zpracování všech uvedených etap by mělo být upřednostněno před rychlostí.

etapa název etapy časová náročnost
1. etapa studie hodnot 6 měsíců
2. etapa studie proveditelnosti 6 měsíců
3. etapa regulační plán 24 měsíců
4. etapa projekční proces a získání stavebních povolení 12–24 měsíců
5. etapa realizace  

Z rozboru přípravných etap plyne reálná doba jejich trvání v délce min. 36–50 měsíců do počátku stavebních prací.

 

2. Stanovení podmínek finanční udržitelnosti projektu

Existují tři možnosti, jak realizovat cíl definovaný ve studii proveditelnosti a legislativně ukotvený regulačním plánem.

a) Prodej celé akce jinému subjektu
Obec získá finance na jiné akce. Konečná podoba revitalizace je přitom zakotvena regulačním plánem.

Obec ovšem ztratí velmi cennou část majetku a ztratí kontrolu nad harmonogramem realizace a do jisté míry i nad výsledkem (viz zákonem přípustné změny stavby před dokončením).

Varianta vhodná pouze jako krizová.
 
b) Prodej jednotlivých jasně vymezených objektů a částí areálu různým subjektům
I zde je podmínkou zpracování a schválení regulačního plánu jako ochrana hodnotných území (městské památkové rezervace).

V něm je jasně definováno členění prostoru na jednotlivé stavební objekty a plochy k objektům i plochy veřejného zájmu. Je zpracována – pro jednotlivé objekty – míra památkové ochrany, možné využití a podmínky využitelnosti, včetně vztahu k přístupovým cestám, komunikacím, veřejnému prostoru, možnosti napojení sítí, podmínky pro zachování kvality životního prostředí a celkové kvality stavebního objektu ve vztahu k ostatním objektům v území.

Budoucí majitelé jednotlivých jasně určených nemovitostí a ploch musí dodržet všechna ustanovení, což lze navíc ošetřit i správně formulovanou smlouvou.

Částečným prodejem obec získá prostředky pro revitalizaci jí vytipovaných částí a objektů.

Tato hybridní varianta je vhodná pro akce s větším rozsahem a s objekty, z nichž některé nemají parametry vhodné pro další rozvoj obce (například brownfield s hodnotnou architekturou, ale s velkou ekologickou zátěží a problematickou schopností revitalizace části architektury s náplní vhodnou pro oživení obce).

c) Realizace celé revitalizace z prostředků města (státu, okresu, kraje) a potom pronájem nebo prodej po částech. Případně kombinace obou způsobů užívání.
Na základě regulačního plánu jsou vytipovány a specifikovány jednotlivé stavební objekty a plochy, včetně např. technických sítí apod. Zároveň je stanoven jejich cílový stav, funkční náplň, technické parametry i účel po revitalizaci.

Lze proto usilovat o financování celku nebo jednotlivých částí dle jejich účelu a parametrů. Celé finanční zajištění projektu může být vícezdrojové a kombinované.

To je vhodné řešit již s agenturou zabývající se granty a podporami státu, Evropské unie, kraje apod., včetně podpor životního prostředí, památek, technologických a komunikačních sítí. Výsledkem je časový a finanční scénář revitalizace, včetně scénáře nezbytných projekčních prací, neboť obvykle jsou granty podmíněny existencí nějakého stupně projektové dokumentace, ideálně s důvěryhodným rozpočtem.

Po získání podpory by proběhla výstavba (revitalizace) dle časového harmonogramu plynoucího zejména z čerpání zdrojů.

Po kolaudaci jednotlivých částí budou objekty provozovány obcí nebo by došlo k jejich pronájmu za obdobných podmínek, jako jsou pronajímány obchodní plochy v multifunkčních a obchodních centrech. Model pronájmu je znám a běžně používán.

Z hlediska obce jde o nejlepší variantu, ale ne vždy s reálnou finanční návratností. Cennější nežli čistě finanční návratnost je ale obtížně klasifikovatelná návratnost v podobě zvýšení standardu života, kulturní a ekologické kvality prostředí, nových pracovních a podnikatelských příležitostí a prestiže.

 

Teprve na základě rozhodnutí o variantě realizace (a, b, c) lze zpracovat návrh financování akce, včetně již výše zmíněné studie proveditelnosti povinné jako příloha žádosti o podporu ze strukturálních fondů EU. 

3. Finanční zajištění přípravné a plánovací části projektu

Jedná se o náklady na zpracování studie urbanistické a architektonické hodnoty, studie proveditelnosti, regulačního plánu a případně zpracování návrhu a zajištění financování realizace akce + možné právní a realitní služby. Z rozpočtu obce nebo kraje, jedná se částky v řádu maximálně statisíců, splatné v průběhu tří let. Rozsah a potřebnost všech tří etap závisí na rozsahu akce.

Teprve po zpracování a schválení této přípravné části projektu lze zodpovědně zadat zpracování architektonické a stavební dokumentace jednotlivých částí i celku.

Je vhodné, aby se obec neváhala obrátit na osoby a organizace zabývající se projektovým managementem nebo na urbanisty a architekty, kteří jsou schopni celostního (integrálního) řešení problémů. Lze využít webových stránek České komory architektů, kde naleznete jejich seznam.


Zdroj: Materiál vznikl ve spolupráci s panem docentem Borisem Hálou, Ing., arch. Ph.D., působícím na Mendelově univerzitě v Brně.


Zdroj fotografií: Pokud není uvedeno jinak, fotografie pocházejí z databáze Adobe Stock.

 

K ukládání nastavení a správnému fungování využíváme soubory cookies. Používáním webu s jejich používáním souhlasíte. Více info o cookies
}